房地产市场已经分裂成三四个城市,库存没有下降,也没有拖累经济。

最新官方数据显示,房地产市场走势总体好于预期,“去库存化”取得了一定成效,投资等关键指标出现逆转,对投资和国内生产总值的拉动作用有所增强。

然而,在房地产复苏的过程中,存在着多种层次的风险,这不仅可能使房地产复苏难以持续,还可能加剧生产领域资金与实体经济的分离程度,并可能阻碍创新和产业转型,削弱经济增长的驱动力。

“与一、二线城市房价飙升相比,三线城市房价仅上涨1.9%,与CPI基本持平,表明房地产清仓过程中市场分化风险加大。

“10月21日,中国宏观经济论坛发布了9月份的月度宏观经济数据分析报告。

同日,中国人民大学国家发展战略研究所、经济学院和中国信用管理有限公司联合发布了该报告。

报告指出,目前房地产存量的下降主要发生在一、二级城市,而三、四级城市的房地产存量不是下降,而是上升,而存量压力最大的恰恰是三、四级城市。

2016年1月至7月,全国房地产库存水平较2015年底下降了471万平方米,而十大城市的库存水平下降了1509万平方米,表明十大城市以外的其他城市库存水平反而增加了1038万平方米。

此外,非住宅商品房存量继续上升,8月份达到2.83亿平方米,同比增长6.5%,同比增长20.7%。

中国人民大学国家发展与战略研究所研究员刘小光代表研究小组解释了该报告:分化中的复苏是正常现象,但与前几轮房地产复苏相比,本轮复苏中的分化程度和速度都比过去高得多,这可能会诱发强烈的虹吸效应,成为影响复苏趋势的不利因素。

“大量房地产企业将重新调整发展战略,加快各种资金在一、二线城市的集中,三、四线城市的房地产市场将进一步低迷,而不是跟随复苏。一些市县的财政困难将进一步加剧。

”刘小光说道。

由于缺乏库存差异化条件下的“逐市政策”,一些一线和二线城市经历了过度的价格上涨,导致市场恐慌和高度的社会投机,“地王”频繁出现,大量信贷资金流向房地产市场,一线和二线城市的价格暴涨。

8月,一线城市房价同比上涨30.5%,二线城市房价同比上涨13.7%,呈现进一步上涨趋势,达到近五年来的最高水平。

报告称,在宏观经济和预期收入持续下行的背景下,房价大幅上涨,表明房价收入比大幅上升,这不仅加剧了资产泡沫,也抑制了市场对自有住房的需求和广大公众通过奋斗成为“中产阶级”的梦想。

“从长远来看,房价快速上涨造成的成本挤出效应将阻碍发达地区的创新和产业转型,削弱经济增长的驱动力。

”刘小光说道。

虽然一、二级城市的房地产销售蓬勃发展,但由于城市土地供应等条件的限制,无法完全转化为房地产投资增长,而三、四级城市的库存压力巨大,使得房地产投资不可持续。

因此,房地产投资的整体表现疲软。

房地产投资疲软的主要原因是市场分化条件下房地产销售向投资的传导机制发生了变化。

该研究小组在研究2016年房地产市场走势时发现,跌幅明显,尤其是在4月份达到当地高点后,这暴露了整体复苏不够强劲的风险。

2016年房地产投资和新建项目的增长率在4月份达到当地峰值,累计增长率分别为7.2%和21.4%,然后开始下降。

“如果这种趋势持续下去,房地产行业将难以全年实现对投资和经济增长的拉动作用,而且很可能再次产生强烈的拉动效应。

”报告说。

自9月30日以来,中国主要一线和二线城市出台了新一轮收紧控制政策,给房地产市场带来了新的变数。

报告称,这些措施有利于控制房价和防范资产泡沫风险,但也将在短期内对房地产销售和投资产生一定影响。

数据显示,截至10月10日,商品房日平均销售面积从8月份的7691套和9月份的8345套下降到10月份的5985套,日平均销售面积从8月份的82.9万平方米和9月份的90.3万平方米下降到10月份的64.2万平方米。

报告认为,房地产市场调控势在必行,但未来两三个季度,政策偏差可能会导致两种极端效果:一是因城施策的举措没有得到地方政府的支持而陷入做表面文章的困境之中,房地产调控失败;二是中央采取更具强制性的行政性举措,采取更为严厉的限价与限购措施,导致房地产销售和投资等参数出现断崖式变化,从而引发宏观经济投资和增长出现增速破底的风险。报告称,房地产市场调控势在必行,但在未来两三个季度,政策偏差可能会导致两个极端的影响:一是房地产调控失败,因为城市政策措施没有得到地方政府的支持,陷入表面困境;第二,中央政府采取了更加强制性的行政措施和更加严格的价格和购买限制措施,导致房地产销售和投资参数发生类似悬崖的变化,从而引发宏观经济投资和增长触底的风险。

汇丰银行首席经济学家屈宏斌也表达了他的担忧:“监管可能会终结房地产销售和投资的持续积极趋势。作为经济增长的另一个支柱,基础设施投资已经显示出疲软的迹象。如果没有新的动力来弥补,2017年经济将面临巨大的下行压力。

”他说。

屈宏斌注意到,自去年3月以来的18个月房地产销售反弹和今年年初开始的房地产投资反弹后,房地产相关行业在推动和支撑经济增长方面发挥了积极作用。

报告建议,当前一轮房地产市场监管应加强政策沟通与协调,寻找风险控制与稳定增长的契合点,寻找符合中央和地方利益的操作工具,防范监管政策偏差带来的极端变化。

在推进城市事业的实际政策中,我们将增加一、二级城市的土地供应和投资,加快三、四级城市户籍制度改革和新型城镇化配套设施建设。

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